저도 처음엔 청약 당첨만 되면 인생 역전인 줄 알았습니다. 그런데 며칠 전 새로 뜬 아파트 입주자 모집 공고문을 열어보고는 제 두 눈을 의심할 수밖에 없었습니다. 평범한 직장인 월급으로는 도저히 감당할 수 없을 만큼 치솟은 분양가 때문이었습니다. 과거 로또 청약이라 불리던 시절은 온데간데없고, 이제는 오히려 오랫동안 부어온 청약 통장을 깨야 하나 깊은 고민에 빠졌습니다. 지금 이 미쳐 돌아가는 청약 시장, 도대체 어떻게 받아들여야 할까요? 이 글에서는 천정부지로 솟는 분양가 상황과 제가 직접 체감한 팍팍한 주택 마련의 현실을 팩트와 함께 짚어보겠습니다.
치솟는 분양가와 청약통장 무용론, 과연 남의 일일까요?
여러분의 청약 통장은 지금 안녕하신가요? 제 주변 지인들만 봐도 10년 넘게 고이 모셔둔 청약 통장을 해지했다는 소식이 심심치 않게 들려옵니다. 실제로 최근 발표된 통계를 보면 전국적으로 민간 아파트의 분양 가격이 무서운 속도로 오르고 있습니다. 특히 서울과 수도권의 경우 평당 분양가가 역대 최고치를 연일 경신하며 서민들의 자가 마련 꿈을 점점 멀어지게 만들고 있습니다(출처: 주택도시보증공사). 원자재 가격 상승과 인건비 폭등이 분양가에 고스란히 반영된 결과라고 하지만, 현장에서 실수요자들이 느끼는 박탈감과 절망감은 이루 말할 수 없습니다.
일반적으로 사람들은 묻지마 청약보다는 분양가상한제가 적용되는 아파트를 꼼꼼히 노리라고 조언합니다. 여기서 분양가상한제란 정부가 새 아파트의 분양가격을 일정 수준 이상으로 올리지 못하도록 택지비와 건축비를 합산하여 상한선을 정해두는 제도를 의미합니다. 과거에는 이 제도가 적용된 단지에 당첨되면 주변 시세보다 수억 원 저렴하게 집을 살 수 있어 엄청난 인기를 끌었습니다. 하지만 제 경험상 최근에는 이 상한제 적용 단지조차도 기본 건축비 자체가 크게 오르다 보니, 더 이상 서민들에게 저렴하게 느껴지지 않는 것이 냉혹한 현실입니다.
게다가 가점이 낮은 2030 세대에게 기존의 청약가점제는 넘을 수 없는 통곡의 벽과도 같습니다. 여기서 청약가점제란 무주택 기간, 부양가족 수, 청약 통장 가입 기간 등을 점수로 환산하여 점수가 높은 사람에게 우선적으로 주택을 공급하는 방식을 말합니다. 1인 가구나 젊은 신혼부부들은 아무리 노력해도 만점에 가까운 점수를 채울 수 없기 때문에, 사실상 청약 시장에서 완전히 소외되고 있다는 불만이 터져 나오고 있습니다. 무주택 기간을 채우려 월세와 전세를 전전하는 고통이 너무 크기 때문입니다.
현재 위기에 처한 청약 시장을 짓누르고 있는 핵심 현상들을 팩트 기반으로 정리하면 다음과 같습니다.
- 원자재 가격과 인건비 동반 상승으로 인한 민간 아파트 분양가의 급격한 우상향
- 시세 차익 기대감 하락으로 인한 장기 가입자의 청약 통장 해지 건수 지속 증가
- 수도권 인기 지역과 지방 비인기 지역 간의 극심한 청약 경쟁률 양극화 현상
- 가점제 중심의 획일적인 공급으로 인한 2030 청년층의 청약 시장 이탈 가속화
이런 팩트들을 하나하나 꼼꼼히 따져보면, 무턱대고 기적 같은 청약 당첨만 기다리는 것은 더 이상 현명한 전략이 아닐 수 있습니다. 차라리 청약 통장에 묶여 있는 쌈짓돈을 빼서 다른 현실적인 재테크에 활용하는 것이 낫지 않을까 하는 제 생각에 공감하시는 분들도 무척 많을 것입니다. 그렇다면 이렇게 높아진 진입 장벽 앞에서 우리는 과연 어떤 대안을 찾아야 할까요?
신생아특례대출과 빚내서 집 사기, 저만 망설여지는 걸까요?
청약 문턱이 한없이 높아지자 정부는 각종 파격적인 혜택을 내놓으며 서민들의 주거 안정을 돕겠다고 나섰습니다. 그중에서도 최근 시장에서 가장 뜨거운 감자는 단연 신생아특례대출입니다. 여기서 신생아특례대출이란 최근 2년 이내에 자녀를 출산한 가구에게 시중 은행보다 훨씬 낮은 금리로 전세 보증금이나 주택 매매 자금을 빌려주는 정부 지원 제도를 의미합니다. 조건만 맞으면 매우 파격적인 금리 인하 혜택을 볼 수 있어 젊은 부부들 사이에서 큰 화제가 되고 있습니다. 하지만 제가 직접 은행 창구에 가서 구체적인 상담을 받아보니 현실은 또 다르게 다가왔습니다.
가장 큰 문제는 초저금리로 대출을 최대로 받는다고 하더라도, 결국 그 돈으로 감당해야 하는 절대적인 집값 자체가 너무 비싸다는 점입니다. 대출 금리가 아무리 낮아도 빌려야 하는 원금이 워낙 크다 보니, 매달 은행에 갚아야 하는 원금과 이자의 압박이 숨을 턱 막히게 합니다. 실제로 최근 수도권 아파트 청약 결과를 자세히 들여다보면, 정책 대출 지원이 무색하게 수분양자들이 막대한 분양 대금을 마련하지 못해 눈물을 머금고 계약을 포기하는 사례가 속출하고 있습니다(출처: 한국부동산원). 이자 부담을 줄여준다는 말에 덜컥 엄청난 빚을 냈다가, 나중에 집값이 오르지 않거나 떨어지면 고스란히 하우스푸어로 전락할 수 있다는 두려움이 앞설 수밖에 없습니다.
이런 상황에서 무리하게 대출을 끌어다 쓰는 분들을 보면 LTV 규제를 너무 낙관적으로 대하는 것은 아닌지 심히 우려스럽습니다. 여기서 LTV란 주택을 담보로 돈을 빌릴 때, 은행에서 안전하다고 인정해 주는 그 집의 가치 대비 최대 얼마까지 대출을 받을 수 있는지 정해놓은 비율입니다. 정부가 저출산 극복을 위해 특례 대출 등을 통해 이 비율을 일시적으로 완화해 주고 있지만, 부동산 침체기로 접어들어 집값이 하락하면 자산 가치가 쪼그라들어 결국 깡통 주택의 위험에 노출될 수 있습니다.
더욱이 대출 심사 시 가장 무서운 벽인 DSR 규제를 간과해서는 절대 안 됩니다. 여기서 DSR이란 대출자의 연 소득 대비 1년 동안 갚아야 하는 모든 빚의 원금과 이자가 차지하는 비율을 나타내는 엄격한 심사 지표입니다. 주택 담보 대출뿐만 아니라 사용 중인 마이너스 통장이나 자동차 할부금까지 모두 포함하여 계산되기 때문에, 겉보기엔 대출 한도가 넉넉히 나올 것 같아도 막상 은행의 DSR 심사에서 탈락하여 당황하는 분들을 제 주변에서 수없이 보았습니다. 대출로 턱없이 높은 분양가를 충당하겠다는 계획은 정말 보수적으로, 그리고 철저하게 접근해야만 합니다.
결국 지금처럼 분양가와 대출 제도가 복잡하게 얽혀 있는 혼돈의 시기에는 저만의 확고한 재무적 기준이 필요합니다. 남들이 좋다고 하는 로또 단지만 맹목적으로 쫓아다니며 헛된 희망을 품기보다는, 제 소득으로 흔들림 없이 감당할 수 있는 이자의 한계치를 명확히 계산해 보는 것이 최우선입니다. 무조건 비싼 새 아파트 청약만 고집할 것이 아니라, 오히려 거품이 빠진 구축 아파트의 급매물을 조용히 노리거나 입지가 양호한 곳의 경매 물건으로 눈을 돌리는 것도 매우 훌륭한 대안이 될 수 있습니다.
요즘같이 한 치 앞을 알 수 없는 변동성이 큰 시장에서는 섣부른 행동과 베팅보다, 시장 상황을 차분히 관망하며 든든한 현금을 쥐고 있는 것이 진정한 의미의 투자일지 모릅니다. 여러분은 이 치솟는 분양가 속에서 앞으로 어떤 결정을 내리실 계획인가요? 이번 주말에는 화려한 모델하우스 방문 대신, 가족들과 함께 우리 가정의 진짜 재무 상태와 현금 흐름을 냉정하게 점검해 보는 시간을 가져보시길 권해드립니다. 이 글은 제 개인적인 발품 경험과 부동산 시장 상황에 대한 주관적인 견해를 바탕으로 작성된 것이며, 전문적인 재무 및 법률 투자 조언이 아니므로 실제 의사 결정 시에는 반드시 관련 전문가와 깊이 있게 상담하시길 당부드립니다.
참고:
- 주택도시보증공사
- 한국부동산원
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썸네일문구: 미쳐버린 분양가/청약통장 깰까요